Помещения в нежилом здании принадлежат разным людям и компаниям. Коридоры, крыша, лифты, пожарная сигнализация, вентиляция и охрана при этом нужны всем, сообщает Т-Ж.
Когда каждый действует сам по себе, начинаются споры: кто оплачивает ремонт, кто выбирает подрядчика, кто хранит документы и почему один владелец участвует в расходах, а другой нет. Именно здесь и появляется товарищество собственников недвижимости — ТСН.
Что это за конструкция
ТСН — некоммерческая корпоративная организация. Её создают владельцы недвижимости, чтобы вместе управлять имуществом, которое находится в общей собственности или общем пользовании. Через товарищество проще собирать деньги с владельцев, утверждать сметы, выбирать подрядчиков и заключать договоры.
ТСН не становится собственником помещений, участков или машино-мест. Но оно может владеть своим имуществом: деньгами на счете, техникой, оборудованием, которое приобрело за счёт взносов или получило на другом основании.
Какая форма подойдёт
Формы товариществ зависят от объектов. Жильцы многоквартирного дома создают ТСЖ, владельцы садовых и огородных участков — СНТ или ОНТ. А для собственников нежилых зданий и разного рода инфраструктуры подходит базовая модель — ТСН. Например, для офисов и торговых помещений в нежилом здании, для собственников машино-мест или нескольких зданий с общими сетями, дорогой и территорией.
Когда без него не обойтись
ТСН нужно, если у нескольких собственников есть общее имущество, которое требует постоянного обслуживания: инженерные сети, крыша, лифты, пожарная сигнализация, парковка, ворота, дорога, освещение или ливневка. Разовых сборов денег уже не хватает — одному нужен срочный ремонт, другой не согласен с подрядчиком, третий не платит, четвёртый требует отчёт.
Товарищество помогает собирать деньги на содержание общего имущества, утверждать смету, нанимать подрядчиков, заключать договоры на охрану, уборку, обслуживание сетей, вывоз мусора, ремонт, освещение и благоустройство, представлять собственников перед подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями, властями и судом, вести учёт платежей и расходов и регулярно отчитываться перед собственниками.
Устав — главная инструкция
Для базового ТСН нет специального закона, как для ТСЖ или СНТ. Поэтому главные источники правил — ГК РФ, устав и решения собственников. Чем точнее они прописаны, тем проще товариществу работать. Копировать устав ТСЖ или СНТ не стоит: первый написан под многоквартирный дом и жилищные правила, второй — под садоводство и специальные взносы.
В нежилом здании, паркинге или комплексе помещений имущество, расходы, голоса, договоры, смета и отчётность могут быть устроены очень своеобразно. Поэтому устав лучше готовить под конкретный имущественный комплекс, а при сложной структуре собственности — вместе с юристом.
Высший орган — общее собрание. Оно утверждает устав, выбирает правление и председателя, принимает смету, определяет платежи. Правление занимается текущими вопросами: готовит смету, выбирает подрядчиков, организует ремонт. Председатель подписывает договоры, общается с банком, подрядчиками и органами власти. Его полномочия описывают подробно: какие договоры он может подписывать без отдельного решения, какую сумму вправе потратить сам, как часто отчитывается, кто заменяет его во время отпуска или болезни.
С чего начать
Сначала стоит трезво оценить человеческие ресурсы. Один активный собственник не сможет нормально вести товарищество за всех. Если люди готовы голосовать, платить и участвовать в управлении, идея жизнеспособна. Затем нужно оценить имущество: составить список того, чем товарищество будет управлять, понять по каждому объекту, кому он принадлежит, есть ли документы, используют ли его все собственники или только часть, как сейчас оплачивается содержание.
Дальше — проверить собственников и собрать контакты, предварительно посчитать голоса, прикинуть первоначальные расходы: открытие и обслуживание расчётного счёта, бухгалтерию, услуги юриста или регистратора, вознаграждение председателя и членов правления, уборку, охрану, обслуживание сетей, ремонт, налоги и резерв на аварии.
К первому собранию готовят проект устава и повестку: о создании ТСН, утверждении устава, избрании правления и председателя, избрании ревизора или ревизионной комиссии, утверждении принципа платежей, назначении человека, который подаст документы на регистрацию. Итоги фиксируют в протоколе: кто голосовал, какие решения приняли, кого избрали и кто уполномочен действовать дальше.
Регистрация и первые шаги
Для регистрации понадобятся заявление по форме Р11001, устав, протокол первого собрания, сведения о заявителе и подтверждение адреса, если его запросит налоговая. При бумажной подаче напрямую в налоговую госпошлина — 4 000 ₽, при подаче через сайт ФНС с электронной подписью, нотариуса или МФЦ платить не нужно. Регистрация занимает до трёх рабочих дней.
После этого товариществу предстоит открыть расчётный счёт, утвердить смету, определить размер платежей и взносов, подготовить первые договоры с подрядчиками, организовать бухгалтерию и настроить хранение документов.
Отчёты лучше сделать простыми и регулярными: сколько начислено, сколько поступило, кому и за что заплатили, какие работы сделаны и какие расходы планируются.
Что в итоге
Крыша одна, а собственники разные — и это не приговор, а повод договориться. ТСН помогает перейти от разовых договорённостей к понятной системе. Но такой порядок надо прописать в уставе, поддерживать решениями собраний и ежедневно вести документы. Иначе даже самая хорошая идея упрётся в конфликты.
