Придомовой территорией называют землю под многоквартирным домом и вокруг него — с тротуарами, газонами, парковкой и скамейками. Точные границы и размер этого участка, список построек на нем и правила пользования фиксируют в Росреестре при кадастровом учете.
Пока земля не оформлена и не поставлена на кадастровый учет, формально она принадлежит городу. Как только границы закрепили документально, участок официально становится придомовой территорией, сообщает Т-Ж.
Муниципалитет не может «нарезать» землю как вздумается, потому что действуют строгие правила. Территорию закрепляют за конкретным домом или жилым комплексом из нескольких домов. Ничего чужого, то есть во двор нельзя включить землю соседнего здания или общественные места — городские скверы, площади, улицы и сквозные проезды, которыми пользуются все горожане.
В границы участка обязательно входят объекты инфраструктуры, которые нужны для обслуживания дома, — например, проезд для мусоровозов и пожарный подъезд. Плотность застройки — чем теснее друг к другу стоят соседние здания, тем меньше будет двор.
В старых спальных районах придомовая территория может быть просторной, а в современных плотных кварталах границы иногда проходят в паре метров от подъезда. Поэтому размер придомовой территории определяют в каждом случае индивидуально.
Зачем нужно знать границы придомовой территории
Собственникам полезно знать точные границы двора, чтобы понимать, чем они законно владеют и что могут обустроить на придомовой территории. А еще — с кого требовать содержание участка, кому предъявлять претензии за сугробы и нескошенную траву. И кто отвечает за причиненный ущерб — например, если упало дерево на машину или человек поскользнулся на льду и сломал ногу.
Четкие границы двора дают собственникам право решать на общем собрании, как распоряжаться каждым свободным метром придомовой территории. Например, можно озеленить двор, заработать на аренде неосвоенной части участка, обустроить зоны отдыха или организовать спортивную площадку.
Все решения о том, как распоряжаться участком и благоустраивать его, принимают только на общем собрании собственников. С предложенной инициативой по использованию территории должно согласиться минимум 2/3 собственников от их общего числа, а за благоустройство достаточно половины голосов от пришедших на собрание.
Кто отвечает за содержание и ущерб
Важно знать границы участка, чтобы понимать, с кого требовать убрать снег или скосить газон. УК обязана следить за тем участком, которым жильцы пользуются фактически, плюс убирать прилегающую полосу, если этого требуют городские правила благоустройства. Все, что расположено дальше этой зоны, — забота районных коммунальных служб и мэрии.
В Самаре управляющая организация во время сильного снегопада не почистила пешеходную дорожку возле подъездов. Административная комиссия оштрафовала коммунальщиков на 50 000 ₽.
УК попыталась оспорить штраф: она уверяла, что участок на кадастровом учете не стоит, а значит, не относится к общедомовой собственности, поэтому убирать его она не обязана. Но суд решил, что штраф законный: жильцы ежедневно ходят по этой дорожке — фактически участок относится к дому, и ее отсутствие в кадастровом учете не освобождает УК от обязанности ее убирать.
За причинение вреда имуществу или здоровью на придомовой территории отвечает также УК. Это касается в том числе земельных участков, которые не сформированы.
Если территория стоит на кадастровом учете, все просто: случай произошел в границах дома — значит, отвечает УК, но придется доказать, что она ненадлежащим образом выполнила обязанности. Если за пределами контура — претензию и иск направляют в городскую администрацию. Если земельный участок не сформирован, границы определяют по проектным документам, например по проекту межевания территории.
В Иркутске на автомобиль упало дерево. Собственник авто обратился в суд и попросил взыскать с УК ущерб. Та отказалась: мол, участок под домом не стоит на кадастровом учете, городу он не сдан, деревья не наши — судитесь с мэрией.
Суд установил, что ранее был утвержден проект межевания территории и определен условный номер участка под домом. Кадастровый инженер дал заключение, что упавшее дерево в границы этого участка входит. Все судебные инстанции признали: отсутствие записи в Росреестре не освобождает коммунальщиков от обслуживания придомовой территории. УК обязали полностью оплатить ремонт разбитой машины.
Кому принадлежит земля и как ее оформить
Земля под домом и вокруг него принадлежит всем владельцам квартир и коммерческих помещений в этом здании. Размер доли у каждого собственника будет пропорционален площади его помещения. Но это не значит, что каждому собственнику дадут отдельный земельный участок рядом с домом. «Отрезать» себе личный надел нельзя: территория принадлежит всем сразу как общее имущество.
В Новосибирске собственник квартиры посчитал: раз у него есть доля в праве на землю под многоквартирным домом, он может забрать «свой» кусок на парковке и поставить там личный гараж. ТСЖ потребовало снести конструкцию, а когда сосед отказался, дошло до суда. Суды трех инстанций были единодушны: нельзя самовольно захватывать общее имущество — гараж признали незаконным и обязали убрать.
Если участок под домом сформирован до 1 марта 2005 года, земля автоматически перешла в общую долевую собственность жильцов в день вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Если это новостройка, при оформлении в собственность купленной квартиры покупателю автоматически переходит и часть прав на землю под домом.
Если у дома не оформлена земля, любой собственник может подать заявление в местную администрацию, чтобы участок размежевали и поставили на учет.
Как только Росреестр присвоит кадастровый номер, земля автоматически и бесплатно перейдет в общую собственность жильцов дома. Даже если участок не стоит на кадастровом учете и формально остается городским, закон защищает жильцов. Они все имеют право пользоваться двором и подъездами к дому так, как это нужно для нормальной жизни.
В Архангельске жители дома пожаловались в мэрию на сгнившие деревянные мостки, ведущие от здания к водоразборной колонке, — ходить по ним было опасно.
Администрация выдала УК предписание отремонтировать настил. УК считала, что, так как земля под домом не сформирована, мостки должна чинить администрация, поэтому обжаловала предписание в суде. Однако суды двух инстанций решили: раз мостками ежедневно пользуются люди из этого дома, проход относится к придомовой территории по факту. Чинить его должна УК за счет денег на содержание жилья.
Как узнать границы своего двора
Если земля стоит на кадастровом учете, самый быстрый путь — найти свой дом на публичной кадастровой карте. Если земля не стоит на кадастровом учете и границы на кадастровой карте не отображены, можно посмотреть предполагаемые границы участка под домом в проекте межевания территории.
Это документ градостроительного планирования, по сути, генеральный чертеж квартала. Он показывает проектные границы — на будущее. Но юридически двором этот участок станет только после того, как кадастровый инженер проведет замеры, согласует контур с соседями и внесет данные в Росреестр.
Проекты планировки можно посмотреть на сайте НСПД, авторизация — через аккаунт госуслуг. Во многих регионах работают свои базы градостроительных данных.
Если проект уже разработан городом, жильцам проще оформить двор в собственность. Не нужно ничего проектировать с нуля — достаточно подать коллективное заявление в администрацию с просьбой поставить уже утвержденный на чертеже участок на кадастровый учет.
